Nhận định sơ lược về KQKD Q3 – HSC dự báo KQKD Q3 của DXG ở mức tương đương so với cùng kỳ. Công ty vẫn tăng trưởng mạnh trong 9 tháng đầu năm và triển vọng tương lai tích cực. Tiếp tục đánh giá Khả quan. DXG (Khả quan) ước tính sơ lược KQKD Q3 với lợi nhuận giảm nhẹ so với cùng kỳ và cụ thể ước tính LNST của cổ đông công ty mẹ đạt khoảng 250 tỷ đồng (giảm nhẹ 2,6% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm, công ty vẫn kỳ vọng LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng mạnh, khoảng 48% so với cùng kỳ, đạt 682 tỷ đồng. Theo đó, hoàn thành 64% kế hoạch cả năm của công ty và tương đương 61% dự báo cả năm của HSC.

Trong khi đó chúng tôi kỳ vọng LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng 12,4% trong năm 2019. KQKD Q3 gần như không tăng so với cùng kỳ sẽ không có ảnh hưởng đáng kể tới kết quả cả năm do phần lớn ghi nhận như thường lệ sẽ diễn ra trong Q4. Một chỉ số quan trọng khác, là doanh số bán hàng, tăng mạnh 52% so với cùng kỳ đạt 12.900 căn. Các dự án lớn được mở bán đến hiện tại như Gem Riverside đều được tiêu thụ rất tốt. Và mặc dù công ty đã giảm kế hoạch mở bán đầy tham vọng cho năm nay, đây là động thái thông thường của DXG vì công ty thường rất tham vọng khi đưa ra các kế hoạch ban đầu. Mô hình hoạt động kết hợp môi giới và phát triển dự án cho phép công ty xây dựng và bán sản phẩm thành công nhờ nắm bắt rõ ràng nhu cầu của khách hàng. Giá cổ phiếu vẫn cho thấy giá trị tốt với tiềm năng dài hạn tốt.

DXG đã bắt đầu bàn giao dự án Lux Garden trong khi đó tiến độ bàn giao ở dự án Opal Garden chậm lại một chút – Trong Q3, DXG sẽ ghi nhận lợi nhuận từ dự án Lux Garden sau khi đã bắt đầu bàn giao căn hộ cho người mua trong tháng 8. Đến hiện tại, công ty đã bàn giao khoảng 80% trong tổng số 503 căn của dự án này. Theo ước tính của chúng tôi, dự án sẽ cho doanh thu thuần 1.077 tỷ đồng và lợi nhuận gộp 374 tỷ đồng, tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp là 34,7%. Trong khi đó, công ty sẽ lùi thời gian bàn giao dự án Opal Garden sang Q4 hoặc Q1/2019 với mong muốn sẽ hoàn thiện toàn bộ tiện ích cũng như thủ tục pháp lý trước khi tiến hành bàn giao cho khách hàng.

Doanh số bán hàng tăng mạnh trong 8 tháng đầu năm – DXG bán được 12.900 căn (tăng 52% so với cùng kỳ) thông qua mạng lưới của mình trong 8 tháng đầu năm gồm:

•    6.700 căn (tăng 48% so với cùng kỳ) từ hoạt động môi giới.

•    2.800 căn (giảm 20% so với cùng kỳ) từ đầu tư thứ cấp.

•    2.100 căn (tăng 266% so với cùng kỳ) từ hoạt động đầu tư dự án BĐS.

•    1.300 căn từ LDG.

Theo khu vực địa lý, công ty đã bán được:

•    6.050 căn (tăng 34% so với cùng kỳ) ở khu vực phía Bắc.

•    1.500 căn ((+ 36% so với cùng kỳ) ở khu vực miền Trung

•    5.350 căn (tăng 77% so với cùng kỳ) ở khu vực phía Nam (gồm Đông Nam Bộ, Tây Nam Bộ và TPHCM)

Đến cuối tháng 8, công ty đã hoàn thành 46% kế hoạch bán hàng cho cả năm (28.131 căn).

Mở bán thành công 8 trong số 12 block của dự án Gem Riverside ở Quận 2 – Vào đầu Q2 năm nay, DXG đã mở bán dự án Gem Riverside. Đến hiện tại công ty đã mở bán tổng cộng 8 tòa với khoảng 2.100 căn với giá bán dao động từ 34 triệu – 38 triệu/m2 (bao gồm VAT). Và 95% số căn hộ đã được bán đến hiện tại. Công ty có kế hoạch mở bán toàn bộ 12 block trong năm nay. Mặc dù vậy, dự kiến dự án chỉ sẽ bắt đầu tạo lợi nhuận từ năm 2020 sau khi công ty đã hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua. Dự án có diện tích đất 6,7 ha nằm tại Quận 2, gần đường cao tốc Long Thành Dầu Giây và theo thiết kế sẽ xây dựng 3.715 căn chung cư trung cấp với tổng vốn đầu tư là 5.695 tỷ đồng.

Mua thêm 3,2 ha quỹ đất từ hai dự án tại Thủ Đức và Bình Dương – DXG đã mua một dự án có diện tích 1,7 ha tại Dĩ An, Bình Dương (Opal Boulevard) và một dự án khác có diện tích 1,5 ha tại Linh Xuân, Thủ Đức (Sunview Sky) thông qua công ty con, Hà Thuận Hùng. DXG dự kiến sẽ mở bán giai đoạn đầu tiên của dự án Opal Boulevard trong Q4 năm nay. Dự án này được thiết kế gồm 1.800 căn hộ chung cư trung cấp và chúng tôi ước tính mức giá bán dao động khoảng 23-25 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đối với dự án Sunview Sky, công ty dự kiến sẽ mở bán trong năm 2019.

Trước đó DXG đã điều chỉnh giảm một nửa kế hoạch mở bán cho năm 2018 do các thủ tục hành chính kéo dài hơn dự kiến – Đầu năm nay, DXG có kế hoạch mở bán 6 dự án mới với tổng cộng 10.000 căn. DXG hiện đã giảm kế hoạch mở bán này xuống còn 3 dự án với tổng cộng khoảng 4.500 căn, gồm:

•    Gem Riverside (3.175 căn)

•    Lux Riverview (754 căn)

•    Giai đoạn 1 của dự án Opal Boulevard (500-600 căn)

Công ty giải thích rằng quá trình hoàn thiện các thủ tục hành chính kéo dài hơn dự kiến. Chúng tôi cũng lưu ý rằng, DXG thường đặt ra kế hoạch rất tham vọng vào đầu năm và điều chỉnh giảm dần quy mô sau đó. Công hiện đã chuyển sang mở bán năm 2019 đối với 3 dự án còn lại là Lux Star (717 căn), Opal City (2.200 căn) và Gem Premium (2.600 căn)

HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 49% trong năm 2018 - Chúng tôi điều chỉnh tăng nhẹ dự báo doanh thu thuần lên 4.158 tỷ đồng (tăng trưởng 44%) từ 4.027 tỷ đồng (tăng trưởng 40%) và LNST của cổ đông công ty mẹ lên 1.118 tỷ đồng (tăng trưởng 49%) từ 1.106 tỷ đồng (tăng trưởng 47%). Các giả định của chúng tôi gồm:

•    Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.775 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình dân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 17.000 căn (tăng 5%) trong năm 2018.

•    Trong khi đó chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu mảng BĐS từ 1.935 tỷ đồng (tăng trưởng 76%) lên 2.066 tỷ đồng (tăng trưởng 88%) với giả định công ty sẽ ghi nhận:

-     Phần còn lại từ dự án Opal Riverside (474 tỷ đồng).

-     100% dự án officetel Luxcity (107 tỷ đồng).

-     100% dự án Lux Garden (1.077 tỷ đồng).

-     50% dự án Opal Garden (407 tỷ đồng).

•    Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 3.780 căn (tăng 651%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 10.469 tỷ đồng (tăng 872%).

•    Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 51% từ 60,1% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 2.116 tỷ đồng (tăng trưởng 22%).

•    Chúng tôi dự báo lợi nhuận tài chính thuần đạt 112 tỷ đồng (so với chỉ 3,4 tỷ đồng trong năm 2017) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 659 tỷ đồng (tăng 21%).

•    Chúng tôi giả định lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 195 tỷ đồng (tăng 52%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.015đ; P/E dự phóng là 10 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo lợi nhuận tăng trưởng 12,4% - Chúng tôi dự báo cho năm 2019 doanh thu thuần đạt 4.170 tỷ đồng (tăng trưởng 0,3%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.257 tỷ đồng (tăng trưởng 12,4%). Các giả định của chúng tôi gồm:

•    Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 1.884 tỷ đồng (tăng trưởng 6%) với giả định doanh số bán hàng tăng 5%.

•    Doanh thu mảng BĐS giảm 8% còn 1.907 tỷ đồng từ hạch toán doanh thu 3 dự án quan trọng gồm Opal Garden, Lux Riverview và Palm City.

•    Mảng xây dựng tạo doanh thu 366 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.

•    Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng nhẹ từ 50,9% lên 51,3%, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.138 tỷ đồng (tăng trưởng 1%).

•    Không còn lợi nhuận không thường xuyên từ bán cổ phần đồng thời chi phí lãi vay tăng, do đó công ty ghi nhận lỗ tài chính thuần 60 tỷ đồng. Trong khi đó chi phí bán hàng & quản lý tăng 3% so với năm 2018 lên 680 tỷ đồng (tăng cùng với doanh thu).

Chúng tôi ước tính công ty liên kết LDG (DXG giữ 43.38% cổ phần) sẽ đóng góp 499 tỷ đồng lợi nhuận (tăng 156%) do chúng tôi kỳ vọng LDG sẽ ghi nhận khoản thu nhập tài chính từ việc bán dự án.

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.377đ và P/E dự phóng là 8,9 lần.

DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS và cũng đã thành công trong mảng phát triển dự án BĐS – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2017 là 29,1%. Với 15 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, doanh số tiêu thụ sản phẩm hàng năm của công ty tăng mạnh từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 22.000 sản phẩm vào năm 2017. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 50 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 8.000 cộng tác viên và 200 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng đầu tư thứ cấp có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%. DXG có kế hoạch tái cấu trúc và tiến hành IPO mảng môi giới và đầu tư thứ cấp trong năm 2019.

Sản phẩm tại các dự án BĐS của DXG tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp với giá bán từ 20-40 triệu đồng/m2. Quy mô dự án của DXG nhỏ hơn của đối thủ cạnh tranh như Novaland và Vingroup với số căn từ 500-1.000 căn (dự án Gem Riverside là một bước tiến về quy mô dự án của DXG) và vị trí gần những nơi có cơ sở hạ tầng đang xây dựng và dễ đi vào khu trung tâm.

Tiếp tục mở rộng quỹ đất để phát triển dự án trong trung và dài hạn – Trong năm 2017, công ty đã mua 3 dự án mới gồm Gem Riverview (2,9 ha tại Thủ Đức), Opal Ocean View (185 ha tại Quảng Nam) và Nha Trang Golf Resort (172 ha tại Nha Trang). Đến hiện tại, tổng quỹ đất của công ty đạt 399 ha gồm 40 ha tại TPHCM với 16 dự án trong danh mục, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2 và 361 ha tại các tỉnh khác.

Trong năm 2018, công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại các vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty đặt mục tiêu đến cuối năm 2022 xây dựng được quỹ đất tổng cộng 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2. Hiện công ty tập trung hơn vào các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20 ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.600đ, tương đương P/E dự phóng là 11,2 lần theo phương pháp định giá RNAV. Hiện thị giá đang thấp hơn 11% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Triển vọng năm nay khả quan nhờ doanh thu được đảm bảo từ các dự án đã bàn giao trong năm nay và KQKD tốt của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp trong 8 tháng đầu năm. Tuy nhiên, triển vọng cho năm 2019 sẽ khiêm tốn hơn với tăng trưởng doanh thu ở mức 0,3% và tăng trưởng lợi nhuận ở mức 12,4% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm sau.

Nguồn: HSC Research Report