KQKQ năm 2017 của NVL nhìn chung sát với dự báo của chúng tôi, Triển vọng khá. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Novaland (NVL – Nắm giữ) công bố KQKD năm 2017 thấp hơn nhiều so với kế hoạch của công ty nhưng nhìn chung vẫn sát với dự báo của chúng tôi.

Cụ thể, doanh thu hợp nhất chưa kiểm toán đạt 11.632 tỷ đồng (tăng trưởng 58%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.033 tỷ đồng (tăng trưởng 22%). Doanh thu sát với dự báo 11.569 tỷ đồng (tăng trưởng 57,2%) của chúng tôi nhưng lợi nhuận thấp hơn một chút so với dự báo 2.201 tỷ đồng (tăng trưởng 32%) của chúng tôi. Doanh thu và lợi nhuận thực tế đều thấp hơn nhiều so với kế hoạch của công ty, lần lượt là 17.528 tỷ đồng doanh thu và 3.144 tỷ đồng LNST của cổ đông công ty mẹ. Nguyên nhân là do công ty chưa hạch toán 2 dự án The Botanica (611 căn) và Golden Mansion (727 căn) vì công ty phải hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý cần thiết để có thể hạch toán doanh thu từ hai dự án này dù đã bàn giao nhà cho người mua trong Q4/2017. Chỉ riêng Q4, doanh thu thuần hợp nhất đạt 5.896 tỷ đồng, gấp 32 lần so với cùng kỳ trong khi đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 711 tỷ đồng, tăng 613% so với cùng kỳ. Cho năm 2018, HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 25% - Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 18.849 tỷ đồng (tăng trưởng 63%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.536 tỷ đồng (tăng trưởng 25%).
Giả định của chúng tôi như sau:
• Chúng tôi giả định công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu tại các dự án đã hoàn thành như:
- Rivergate – 993 căn với tổng giá trị là 1.635 tỷ đồng.
- The Tresor – 311 căn với tổng giá trị là 906 tỷ đồng.
- Kingston Residence – 246 căn với tổng giá trị là 984 tỷ đồng.
- Lakeview City – 220 căn với tổng giá trị là 1.757 tỷ đồng.
Và công ty cũng tiếp tục hoàn thiện xây dựng và bàn giao nhà cho 8 dự án khác gồm:
- Golden Mansion – 772 căn với 2.351 tỷ đồng doanh thu
- Sun Avenue – 882 căn với 2.260 tỷ đồng doanh thu.
- Sunrise Cityview – 277 căn với 593 tỷ đồng doanh thu.
- Wilton – 552 căn với 1.211 tỷ đồng doanh thu.
- Orchard Parkview – 519 căn với 1.497 tỷ đồng doanh thu.
- Newton Residence – 253 căn với 652 tỷ đồng doanh thu.
- Sunrise Riverside – 623 căn với 1.305 tỷ đồng doanh thu.
• Tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo giảm từ 27,7% xuống 25,1%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 4.788 tỷ đồng (tăng trưởng 47%).
• Chúng tôi dự báo NVL sẽ bán được 7.182 căn (tăng trưởng 24%) trong năm 2018 với 4 dự án mới mở bán với tổng giá trị hợp đồng là 23,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 15%).
• Dự báo lỗ tài chính thuần là 395 tỷ đồng với giả định thu nhập tài chính từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại công ty con giảm.
• Chúng tôi dự báo chi phí bán hàng & quản lý sẽ giảm nhẹ xuống 908 tỷ đồng (giảm 2,8%). Theo đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.536 tỷ đồng (tăng trưởng 25%); EPS dự phóng pha loãng là 3.181đ và tại thị giá hiện tại, P/E pha loãng dự phóng là 25,2 lần.
Dự kiến mở bán 4 dự án mới trong năm 2018 so với chỉ có một dự án mới mở bán trong năm 2017 – Trong năm 2017, công ty chỉ mở bán dự án Victoria Village (giai đoạn 1) với 509 căn hộ và 20 nhà thấp tầng do một số dự án khác đang gặp phải các vấn đề pháp lý. Do đó, Novaland trở nên khá thận trọng khi mở bán các dự án mới và công ty hiện sẽ hoàn tất mọi thủ tục pháp lý trước khi giới thiệu dự án mới. Một yếu tố khác là mức tồn kho lớn ở phân khúc trung đến cao cấp tại thị trường BĐS TPHCM kể từ 6 tháng cuối năm 2016, do đó một số doanh nghiệp phát triển đầu ngành như VIC cũng thu hẹp quy mô mở bán các dự án mới ở thị trường này trong năm ngoái. Trong năm nay, công ty có kế hoạch mở bán:
• Giai đoạn 2 của dự án Victoria Village (700 căn).
• Water Bay – tổng cộng 4.613 căn.
• Project F – tổng cộng 2.165 căn.
• Harbor City – tổng cộng 3.995 căn.
NVL phát triển các dự án ở phân khúc trung và cao cấp tại TPHCM – NVL là doanh nghiệp phát triển có tiếng ở phân khúc trung đến cao cấp tại TPHCM, tập trung ở những vị trí ngay bên ngoài trung tâm thành phố. Không giống với Vingroup, dự án của Novaland thường có vị trí khá trung tâm và do đó công ty thường không bổ sung thêm nhiều tiện ích hỗ trợ. Do đó lựa chọn vị trí là yếu tố quan trọng do công ty cần đầu tư vào những khu vực đã cung cấp đầy đủ tiện ích. Do đó, vị trí mà hai công ty lựa chọn thường khá khác biệt. Trong 5 năm qua, NVL đã bán được tổng cộng khoảng 25.000 căn trở thành doanh nghiệp phát triển BĐS lớn thứ hai tại TPHCM sau Vingroup.
Trong 12 tháng qua, chính phủ đã tiến hành thanh tra 5 dự án của công ty do những thiếu sót khác nhau. Mặc dù vậy, NVL khẳng định công ty thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan cho Nhà nước. Hơn nữa, công ty cũng đã bán cổ phần tại dự án Sunrise Bay Đà Nẵng, là một trong năm dự án bị thanh tra. Do đó, công ty có vẻ đã sẵn sàng mở bán các dự án mới với tốc độ thông thường trong năm 2018. HSC dự báo trong 2 năm tới (2018-2019);
• Doanh thu sẽ tăng trưởng trung bình gộp 39%.
• Số căn bán được tăng trưởng trung bình gộp 10,3%.
• Giá trị hợp đồng bán hàng tăng trưởng trung bình gộp 18,5%.
• EPS pha loãng tăng trung bình 29,5%.
Quan điểm đầu tư – Tiếp tục duy trì đánh giá Nắm gữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 61.079đ dựa trên kết hợp phương pháp định giá RNAV và P/E, tương đương P/E pha loãng dự phóng năm 2017 là 19,2 lần. Ở mức giá hiện tại, thị giá cao hơn 24% so với giá trị hợp lý theo ước tính của chúng tôi. Tuy nhiên, chúng tôi hiện vẫn giữ đánh giá Nắm giữ đối với cổ phiếu và có thể điều chỉnh dự báo lợi nhuận trong một vài tuần tới khi có thông tin rõ ràng hơn về kế hoạch mở bán các dự án mới của công ty trong năm 2018. Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 25%, theo đó P/E dự phóng là 25,2 lần. KQKD năm ngoái kém khả quan hơn một phần do sự mở rộng nhanh chóng trong những năm trước đã dẫn đến tình trạng dư thừa các sản phẩm trung đến cao cấp tại TPHCM. Và một nguyên nhân khác là một số dự án của công ty bị thanh tra do những vi phạm về thủ tục. Tuy nhiên, nguồn cung tồn đọng đã được xử lý trong khi đó công ty cũng đang nỗ lực giải quyết các vấn đề về quy định. Dù vậy, vẫn thiếu một yếu tố hấp dẫn để mua vào cổ phiếu ở thời điểm này

Nguồn: HSC Research