Giá cổ phiếu DXG giảm do những thông tin tiêu cực trên truyền thông. Triển vọng vẫn giữ nguyên và tích cực. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. Giá cổ phiếu DXG (Khả quan) giảm mạnh trong những ngày gần đây một phần do những thông tin tiêu cực trên truyền thông liên quan đến việc công ty nhận chuyển nhượng một khu đất trước đây. UBND Tp.HCM đang đề nghị các cơ quan, ban ngành liên quan làm rõ thông tin về việc chuyển nhượng 9.121 m2 đất tại Phường Phú Thuận, Quận 7 từ Công ty CP Kim khí Tp.HCM (HMC) sang cho DXG. DXG đang triển khai dự án Lux Garden trên khu đất này.

Truyền thông đưa tin khiến NĐT lo ngại DXG có khả năng đã làm trái quy định của pháp luật khi mua một khu đất vài năm trước và hiện đang triển khai dự án Lux Garden. Và điều này đã ảnh hưởng đến giá cổ phiếu DXG trong những ngày gần đây. DXG cho biết đã thực hiện đúng quy định của pháp luật. Hiện cơ quan chức năng đang xem xét và sẽ có kết quả trong thời gian tới. Trong khi đó triển vọng của doanh nghiệp môi giới/chủ đầu tư BĐS DXG trong vài năm tới tốt nhờ năng lực thực hiện dự án đã được chứng minh qua các dự án có quy mô trung bình và có vị trí tốt. Và triển vọng này đã được chúng tôi thể hiện trong dự báo của mình.

NĐT tỏ ra lo ngại trước thông tin tiêu cực trên truyền thông liên quan đến việc DXG nhận chuyển nhượng một khu đất – Truyền thông gần đây đã đăng tin bài với nội dung DXG đã nhận chuyển nhượng một khu đất từ công ty cổ phần Kim Khí và việc chuyển nhượng khu đất này có khả năng không đúng với quy định của pháp luật vì HMC là công ty nhà nước (VNSTEEL nắm 55,67% cổ phần) nhưng đã chuyển nhượng lô đất cho DXG mà không thông qua đấu giá.

DXG đã nhận chuyển nhượng dự án này vào năm 2016 với giá trị chuyển nhượng là 102 tỷ đồng. Trong Q2/2017, công ty đã mở bán dự án Lux Garden và cho đến nay đã bán hết toàn bộ 503 căn mở bán. Dự kiến dự án sẽ bàn giao cho người mua từ Q3/2018. Theo DXG, công ty khẳng định việc nhận chuyển nhượng khu đất là:

•    Được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

•    Được thông qua bởi Hội đồng thẩm định về chuyển nhượng dự án và đã được UBND Tp.HCM chấp thuận.

•    Đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.

Công ty đồng thời đã hoàn tất các thủ tục và thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Theo đó ban lãnh đạo cho rằng công ty sẽ không bị ảnh hưởng từ việc điều tra và không làm chậm trễ tiến độ giao nhà dự án này trong Q3.

Giá cổ phiếu DXG đã giảm mạnh hơn thị trường chung chủ yếu do trước đó đã tăng mạnh hơn – Vụ việc trên đã ảnh hưởng đến giá cổ phiếu (giá cổ phiếu DXG đã giảm gần 40% từ đỉnh). Tuy nhiên việc giá cổ phiếu DXG giảm mạnh chủ yếu do (1) Vnindex giảm 24% từ đỉnh và (2) giá cổ phiếu DXG đã tăng 84% trong 4 tháng đầu năm 2018. Khi giá cổ phiếu ở đỉnh, P/E là 11 lần và hiện P/E đã giảm về khoảng 7,3 lần. Vụ việc trên có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý NĐT trong một khoảng thời gian nhất định nhưng nếu việc điều tra không đem lại kết quả bất lợi thì câu chuyện này sẽ lắng xuống.

HSC giữ nguyên dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 54% trong năm 2018 - Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu thuần đạt 4.120 tỷ đồng (tăng trưởng 43%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.157 tỷ đồng (tăng trưởng 54%). Các giả định của chúng tôi gồm:

•    Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.775 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình dân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 17.000 căn (tăng 5%) trong năm 2018.

•    Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng BĐS đóng góp 2.093 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 90%) với giả định công ty sẽ ghi nhận:

-     Phần còn lại từ dự án Opal Riverside (632 tỷ đồng).

-     100% dự án Opal Garden project (815 tỷ đồng).

-     100 dự án officetel Luxcity (107 tỷ đồng).

-     50% dự án Lux Garden (539 tỷ đồng).

•    Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 3.722 căn (tăng 432%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 9.571 tỷ đồng (tăng trưởng 698%).

•    Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 52,6% từ 60,1% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 2.167 tỷ đồng (tăng trưởng 25%).

•    Chúng tôi dự báo lợi nhuận tài chính thuần đạt 112 tỷ đồng (so với chỉ 3,4 tỷ đồng trong năm 2017) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 661 tỷ đồng (tăng 22%).

•    Chúng tôi giả định lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 195 tỷ đồng (tăng trưởng 52%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.178; P/E dự phóng là 7,5 lần.

DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS và cũng đã thành công trong mảng phát triển dự án BĐS – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2017 là 29,1%. Với 15 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, DXG đã nâng được doanh số tiêu thụ sản phẩm từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 22.000 sản phẩm vào năm 2017. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 48 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 8.000 cộng tác viên và 200 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng đầu tư thứ cấp có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%. DXG cũng có kế hoạch tái cấu trúc và tiến hành IPO mảng môi giới và đầu tư thứ cấp trong năm 2019.

Sản phẩm tại các dự án BĐS của DXG tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp với giá bán từ 20-40 triệu đồng/m2. Quy mô dự án của DXG nhỏ hơn của đối thủ cạnh tranh như Novaland và Vingroup với số căn từ 500-1.000 căn (dự án Gem Riverside là một bước tiến về quy mô dự án của DXG) và vị trí gần những nơi có cơ sở hạ tầng đang xây dựng và dễ đi vào khu trung tâm.

Tiếp tục mở rộng quỹ đất để phát triển dự án trong trung và dài hạn – Trong năm 2017, công ty đã mua 3 dự án mới gồm Gem Riverview (2,9ha tại Thủ Đức), Opal Ocean View (185ha tại Quảng Nam) và Nha Trang Golf Resort (172 ha tại Nha Trang). Đến hiện tại, tổng quỹ đất của công ty đạt 399 ha gồm 38 ha tại TPHCM với 14 dự án trong danh mục, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2 và 361 ha tại các tỉnh khác. HSC dự báo DXG:

•    Sẽ tăng trưởng doanh thu với tốc độ bình quân gộp năm 25,6% trong 3 năm tới.

•    Bán được 17.000 căn (tăng 5%) trong năm nay, và số căn bán được tăng bình quân 5% trong 3 năm tới đối với mảng môi giới và đầu tư thứ cấp.

•    Tăng giá trị hợp đồng bán hàng ở mảng đầu tư dự án với tốc độ bình quân gộp năm 7% trong 3 năm tới.

•    Theo đó doanh thu mảng môi giới và đầu tư thứ cấp sẽ tăng trưởng với tốc độ bình quân gộp năm 5% trong 3 năm tới.

•    Tỷ suất lợi nhuận gộp là 52,6% trong năm 2018, 38,4% trong năm 2018 và 45,6% trong năm 2020.

•    LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng với tốc độ bình quân gộp năm 25,4% trong 3 năm tới.

Trong năm 2018, công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua việc mua thêm dự án tại vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty đặt mục tiêu đến cuối năm 2022 xây dựng được quỹ đất tổng cộng 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2. Hiện công ty tập trung hơn vào các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20 ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây.

Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu lên 36.600đ, tương đương P/E dự phóng là 11,5 lần. Ở mức giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu 35% so với ước tính RNAV của chúng tôi. Triển vọng năm nay khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án mở bán gần đây và tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất. DXG đã bắt đầu tạo được chỗ đứng trong lĩnh vực BĐS và theo đó lấy lại được niềm tin của NĐT sau vài năm liên tục điều chỉnh kế hoạch kinh doanh trong năm. Do đó, cổ phiếu xứng đáng có mức giá phản ánh RNAV tương tự như các doanh nghiệp BĐS đầu ngành khác.

Nguồn: HSC Research Report